En este artículo vamos a aclarar qué es el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) y cómo afecta la última resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea a los prestamos hipotecarios que utilizan el IRPH como índice de referencia.
El interés en préstamos hipotecarios
Cuando solicitamos un préstamo hipotecario a un Banco, a una Caja o a otra entidad crediticia, lo primero que miramos los clientes es lo que nos van a cobrar de intereses. Es decir, el Tipo de Interés Nominal (TIN).
- Si la hipoteca es a tipo fijo, no hay problema, sabemos que el TIN pactado en la escritura, por ejemplo, el 3%, es el interés que se va a aplicar durante toda la vida del préstamo hipotecario.
- Si la hipoteca es a tipo o interés variable, éste resulta de una simple suma: el Índice de Referencia más el Diferencial.
Para entenderlo utilizaremos un ejemplo: un frutero compra fruta en el mercado mayorista (en Madrid, Mercamadrid, en Zamora Mercazamora etc.), al coste de la fruta adquirida le añade un porcentaje de beneficio y de esta suma saldrá el precio que pagará el cliente. Ej.: si el kilo de melón le ha costado tres euros en el mercado mayorista y decide añadirle un 10% de ganancia o beneficio, el precio de venta del kilo de melón a sus clientes será de 3 euros y 30 céntimos.
Pues bien, el Diferencial representa el porcentaje fijo de ganancia del banco, es decir: la parte de los intereses que abonará el cliente y que suponen el beneficio fijo que obtiene el banco con el préstamo hipotecario.
Decir qué es el Índice de Referencia, es un poco más complejo: es el valor que se utiliza para actualizar a los precios del mercado los tipos de interés en los préstamos hipotecarios de tipo variable. No se entiende mucho, ¿verdad?
Siguiendo con el ejemplo del frutero, para saber a qué precio cobrar el kilo del melón en su frutería, tendrá que saber a qué precio pagó el kilo del melón en el mercado mayorista. El valor del kilo en el mercado mayorista va a determinar siempre el precio de venta del melón al público.
Este valor medio, como ahora veremos, puede venir determinado: como en el caso del frutero, por el mercado mayorista (el precio medio al que compran el dinero los bancos que después prestan a sus clientes), es el caso del Euríbor, pero también ese valor para actualizar el tipo de interés puede venir determinado por el mercado minorista (el precio medio al que los bancos venden el dinero a sus clientes), como en el caso del IRPH. Lógicamente el valor en el mercado mayorista es inferior al valor en el mercado minorista.
El Índice de Referencia más conocido es el EURÍBOR, pero no es el único: también podemos encontrar otros como el IRPH, el MIBOR, el CECA o el IRS.
Nos centraremos en los dos más conocidos EURÍBOR y el IRPH.
El EURIBOR
Es un índice de referencia fijado por el BANCO CENTRAL EUROPEO que indica el tipo de interés promedio al que se presta el dinero entre los bancos europeos, es decir: la media a la que se prestan los bancos europeos el dinero a un plazo determinado.
Las entidades bancarias pueden necesitar efectivo en un momento determinado y, para conseguirlo, acuden al mercado interbancario, que sería, el “mercado mayorista”. Allí, cada banco presta dinero a otros bancos al interés que considera oportuno y con todas esas cifras se determina el valor del euríbor.
Los tipos de interés a los que el BANCO CENTRAL EUROPEO subasta sus emisiones de efectivo, es decir, los intereses que pagan los bancos europeos cuando adquieren dinero emitido por el BCE para después prestarlo a sus clientes, es un factor que incide decisivamente en el Euríbor, aunque no es el único.
El Euríbor se calcula para los siguientes plazos: una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses.
El euríbor a doce meses es muy importante en el sistema financiero español porque suele ser el Índice de Referencia en los préstamos hipotecarios a tipo variable y también en otros préstamos.
El IRPH
Y llegamos ya a la respuesta a la pregunta que nos planteábamos al principio: ¿Qué es el IRPH?
El IRPH puede ser un tema complicado, pero es crucial entenderlo si tienes una hipoteca basada en él y, como abogado experto en reclamaciones bancarias, voy a intentar aclarártelo.
Pues bien, el IRPH se denomina oficialmente Tipo Medio de los Préstamos Hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre.
Su valor se calcula como la media aritmética simple de los precios de las hipotecas que conceden las entidades crediticias españolas a sus clientes, siendo determinado mensualmente dicho precio medio no sólo por los intereses pactados por los bancos con sus clientes (TIN), sino que además se incluyen gastos y comisiones que también han de ser abonados por los clientes (TAE).
En este punto, es muy importante diferenciar el TIN del TAE:
- TIN (Tipo de Interés Nominal): es el interés que pagamos por el préstamo, es decir, el dinero que, en concepto de intereses pactados, debemos pagar al banco a cambio del dinero que nos ha dejado.
- TAE (Tasa Anual Equivalente): es, sin embargo, todo el dinero que pagaremos por el capital que nos han prestado. Su cálculo es más completo, pues además de los intereses, comprende otros conceptos: como los gastos, y comisiones del producto bancario concreto.
La Tasa Anual Equivalente se presenta como un porcentaje y se calcula de acuerdo con una fórmula matemática que tiene en cuenta, no sólo el tipo de interés nominal de la operación sino también: la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y algunos gastos de la operación.
Por lo tanto, el IRPH se calcula en base a Tasas Anuales de Equivalencia y no en base a tipos de interés.
Modalidades de IRPH y desaparición de las Cajas de Ahorro
El IRPH ofrecía tres modalidades diferentes: Bancos, Cajas de Ahorro y la totalidad de las Entidades.
- IRPH de Bancos: es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
- IRPH de Cajas de Ahorro: se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
- IRPH del Conjunto de Entidades: se calcula teniendo en cuenta todas las entidades.
La crisis económica española de 2008 provocó el rescate bancario español y la desaparición de las Cajas de Ahorros y su absorción por distintas entidades bancarias que se hicieron cargo de los créditos hipotecarios de las entidades absorbidas o nacionalizadas.
El IRPH Cajas y el IRPH Bancos, como índices oficiales, se suprimieron definitivamente desde noviembre de 2013, tras la aprobación de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores, pero se mantuvo el IRPH Entidades.
Diferencias ente Euribor e IRPH
El IRPH y el Euríbor son Índices de Referencia hipotecarios, pero como ya hemos visto son distintos.
El Euríbor es la media de lo que al banco le ha costado el dinero que va a prestar a sus clientes, mientras que el IRPH es la media de lo que los clientes han pagado, no sólo por intereses de los préstamos, sino también por los gastos y comisiones.
Como en el IRPH se incluyen intereses, comisiones y gastos de la hipoteca y en el Euríbor sólo los intereses pagados por los bancos, el IRPH siempre ha referido valores mucho más altos que el Euríbor.
De ahí que el Banco de España, en la circular 5/94 dirigida a las entidades crediticias, la cual tuvo por objeto la introducción del IRPH en el mercado hipotecario español, pusiera en conocimiento de dichas entidades crediticias que al IRPH debía de aplicarse un diferencial negativo: porque al basarse el IRPH en la TAE media del mercado hipotecario, si además le aplicaban un diferencial positivo, se estaba encareciendo injustificadamente la hipoteca al cliente en relación con las referidas a otros índices y para evitar este sobrecoste al cliente, deberían aplicar un diferencial negativo con el fin de equilibrar las hipotecas referidas a este índice con las referidas al Euríbor y otros Índices de Referencia.
Las entidades de crédito españolas sólo cumplieron con lo ordenado por la circular de 1994 en los préstamos a VPO (viviendas de protección oficial), al ser estas hipotecas controladas por la autoridad administrativa, sin embargo, en el ámbito de la contratación con particulares, no cumplieron con el señalamiento de diferenciales negativos, sabiendo de la ausencia de control, fijaron, en perjuicio de sus clientes, diferenciales positivos en hipotecas en las que se tomaban como Índices de Referencia el IRPH, en contra de la circular.
El problema del IRPH
La falta de información clara, precisa y suficiente de los bancos a sus clientes respecto de determinadas cláusulas contenidas en los contratos de préstamos hipotecarios ha motivado en ciertos casos la contratación de préstamos hipotecarios que los consumidores, de haber sido correctamente informados, nunca hubieran celebrado.
Un gran número de clientes bancarios únicamente atendían al importe del diferencial, es decir, al interés pactado con el banco, valorando sólo si la hipoteca era a un 0,5%, o a un 0,75%, o a un 1% etc. de interés variable y suponían, como es obvio, que una hipoteca a un diferencial menor era mejor que otra a un diferencial mayor, pero a menudo incurriendo en graves errores motivados por no haber recibido del banco información suficiente sobre el Índice de Referencia aplicado en sus hipotecas.
Además, muchos de los clientes bancarios desconocían otros índices de referencia distintos al Euríbor, suponiendo éste como un valor único, común y objetivo que era fijado unilateralmente por el BANCO CENTRAL EUROPEO para determinar el precio de las hipotecas, y otros clientes, aunque supieran de la existencia de otros Índices de Referencia, a menudo ignoraban su composición y modo de cálculo.
Esto ha ocurrido especialmente con el IRPH, porque este era un Índice de Referencia que, dada su especial composición, como hemos vistos en los apartados anteriores, resultaba estar muy por encima de otros índices y en especial del más común, el Euríbor: así, los clientes que contrataron préstamos hipotecarios cuyo interés variable tomaba como referencia el IRPH, pagaban mucho más dinero por sus hipotecas que los referidos al Euríbor. Esto último se agravó considerablemente con las bajadas sucesivas del Euríbor, llegando a valores negativos, mientras que el IRPH se mantenía.
El engaño a los clientes con IRPH venía al indicarles que sólo les iban a exigir un diferencial, de, por ejemplo, un 0,25%, mientras que otros bancos les exigían el 1%, aprovechando la ignorancia del cliente sobre el Índice de Referencia, su composición y efectos de su aplicación. Además, las entidades de crédito, con absoluta mala fe y en contra de lo ordenado en la circular de 1994, fijaban un diferencial positivo sobre el IRPH.
Esto motivó numerosas reclamaciones de los clientes perjudicados por el IRPH, interponiendo demandas contra sus bancos prestamistas por no haber sido informados suficientemente de dicho índice, y de las consecuencias de su aplicación.
Sin embargo, El Tribunal Supremo Español, no obstante, las demandas presentadas por los clientes bancarios, ha sostenido que, con independencia de la información dada al cliente, la cláusula referida al IRPH era válida y legal porque dicho índice era publicado en el BOE y es oficial, pudiendo acceder todo cliente a esa información.
Lógicamente, esto no ha sido admitido de manera generalizada, ni por los perjudicados, ni por algunos tribunales españoles, acudiendo, como siempre, al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), solicitando de éste, mediante cuestiones prejudiciales, la resolución de la cuestión.
Sentencia del TJUE de 13.07.2023 sobre el IRPH
Y aquí llegamos al quid de la cuestión. El TJUE en esta Sentencia dispone que:
- El Juez nacional tiene que comprobar si se informó al cliente de la existencia de la circular del BANCO DE ESPAÑA,194 de 22 de julio 1994, dirigida a las entidades crediticias, en las que se exige que el IRPH debe llevar diferencial negativo.
- El Juez nacional ha de comprobar si el contenido de esa circular era fácilmente accesible al cliente.
- El Juez debe comprobar si se le ha aplicado un diferencial negativo.
- El Juez también ha de comprobar si ha habido solapamiento con las propias comisiones y gastos (porque además de pagar tus comisiones y gastos pagas la media de las comisiones y gastos pagadas el mes pasado).
- El Juez debe comparar si el método de cálculo del IRPH es parecido y arroja resultados similares a los que resultarían de aplicar los índices habituales en el mercado para mismas cantidades y plazos.
Por todo lo cual, y a tenor de esta Sentencia del TJUE, resulta evidente que la cláusula del IRPH es abusiva pues con su falta de transparencia genera un desequilibrio contrario a la buena fe.
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